Crédit hypothécaire

Crédit hypothécaire

Grâce aux taux d’intérêt très bas sur le marché des crédits hypothécaires, vous pouvez actuellement profiter des conditions très avantageuses pour votre crédit hypothécaire.

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Crédit hypothécaire à taux fixe

En optant pour un crédit hypothécaire à taux fixe, vous connaissez à l’avance le montant exact que vous allez payer sur toute la durée de votre prêt. Votre taux d’intérêt ne sera donc pas modifié en cas de variation des marchés à la hausse ou à la baisse.
L’avantage d’un taux d’intérêt fixe est que vous ne devrez pas payer plus si le taux du marché augmente. De même, les intérêts que vous payez ne diminueront pas automatiquement en cas de baisse du taux du marché.

Si le taux du marché chute, vous pouvez cependant toujours négocier avec votre banque une révision de votre crédit logement afin de bénéficier des conditions plus avantageuses en vigueur sur le marché des crédits logement. La plupart des organismes de crédit seront prêts à adapter votre crédit logement et à permettre un refinancement de votre prêt à de meilleures conditions. Vous devez toutefois tenir compte du fait que les banques sont devenues plus strictes en matière de refinancement de prêts et que vous aurez plus de chance d’obtenir rapidement un accord sur le refinancement de votre crédit si vous êtes un bon client et si votre quotité ne dépasse pas les 80 %.

Crédit hypothécaire à taux variable

Si vous optez pour un crédit hypothécaire à taux variable, votre organisme de crédit reverra votre taux d’intérêt à intervalles déterminés (chaque année, tous les trois ans, tous les cinq ans…), à la hausse ou à la baisse, selon l’évolution du taux du marché.
L’avantage d’un taux d’intérêt variable est qu’il est généralement conseillé et conclu lorsque les taux sont très bas, ce qui vous assure de bénéficier d’un taux très bas pendant une certaine période.

L’inconvénient d’un crédit hypothécaire à taux variable, c’est que cette formule peut aussi devenir très coûteuse si le taux du marché augmente. Vous n’avez donc aucune certitude quant à ce que vous devrez éventuellement payer à l’avenir.

Cependant, il y a une limite à l’augmentation et à la diminution de votre taux d’intérêt. D’autres règles assurent une certaine protection contre des variations trop fortes, à la hausse comme à la baisse, comme celle qui stipule que les fluctuations à la hausse ne peuvent jamais être plus élevées que les fluctuations à la baisse.

En outre, en cas de révision de votre crédit logement après la première et la deuxième année, le taux d’intérêt ne peut augmenter de plus de 1 % par an. Après trois ans, le taux d’intérêt peut augmenter de 2 % maximum. Lors d’une révision suivante, le montant rectifié peut cependant faire un bond en avant, et vous pourriez vous retrouver soudain avec une hausse des mensualités de votre crédit logement allant jusqu’à 40 %.

Crédit hypothécaire à mensualités constantes

Les crédits hypothécaire à mensualités constantes sont la formule la plus courante en matière de prêts hypothécaires. Avec ce type de crédit logement, vous payez chaque mois le même montant pendant toute la durée de votre prêt. Ce montant constant ne variera qu’en cas de révision du taux d’intérêt (si vous avez opté pour un taux d’intérêt variable).

La mensualité constante est constituée de deux parties :

  • les intérêts
  • le capital.

Les premières années, vous remboursez surtout des intérêts et une petite partie du capital emprunté. Petit à petit, vous payez moins d’intérêts et vous remboursez mensuellement une part plus importante du capital.

Crédit hypothécaire à amortissement constant du capital

Dans le cas d’un crédit logement à amortissement constant du capital, le montant que vous payez diminue progressivement sur la durée de votre prêt. Pendant toute la durée de votre emprunt, vous remboursez chaque mois un même montant de capital et une part d’intérêts qui diminue progressivement.

Formule accordéon

La formule accordéon est une variante du crédit logement à taux variable.

Dans un tel prêt logement, vous payez un montant fixe, mais la durée peut être prolongée ou réduite.

Si vous avez opté pour un prêt à taux variable, vous pouvez soudain être confronté à une augmentation importante de vos mensualités. Cette augmentation peut être telle qu’en tant qu’emprunteur, vous n’ayez plus les moyens financiers suffisants pour faire face à ces mensualités. Pour éviter que vous soyez confronté à ce problème, la formule accordéon permet d’allonger la durée de votre crédit au lieu d’augmenter la mensualité. Dans un tel scénario, vous remboursez donc plus longtemps votre crédit logement.

La formule accordéon est cependant soumise à des règles quant à la durée maximale d’allongement des crédits logement. Il se peut donc que vous ayez une mensualité plus importante à payer, malgré un allongement de la durée de votre crédit logement.

N’oubliez pas qu’un prêt logement à taux fixe est souvent plus avantageux et que, si vous souhaitez ajuster votre prêt, l’institution financière auprès de laquelle vous avez conclu votre crédit logement applique généralement des frais pour l’adaptation de votre contrat.

La durée minimale d’un crédit logement est de 10 ans. Lorsque vous choisissez la durée de votre crédit, n’oubliez pas que plus celle-ci est longue, plus le taux d’intérêt fixe sera élevé, et plus vous devrez payer d’intérêts compte tenu de l’étalement du remboursement. En outre, dans le cas d’une plus longue durée, votre assurance solde restant dû, qui est généralement obligatoire lors de la conclusion d’un crédit logement, sera aussi plus chère.

C’est pourquoi, pour un crédit hypothécaire, il est toujours recommandé de choisir la durée la plus courte possible, mais aussi suffisamment longue pour ne pas être confronté à des mensualités qui ne vous permettraient plus de faire face à vos autres dépenses.

Déterminer la durée idéale en fonction de votre situation personnelle est donc un exercice consistant à trouver le juste équilibre pour acquérir un logement aux conditions les plus avantageuses et les plus confortables possible.

Lors du calcul d’un crédit hypothécaire, tenez également compte des avantages fiscaux précis et objectifs dont vous pouvez profiter. À cet égard, veillez à vous faire assister par une ou plusieurs personnes de confiance qui pourront vous donner un avis professionnel, objectif et neutre en matière d’avantages fiscaux en Belgique.

Refinancement d’un crédit logement

Les taux d’intérêt bas conduisent de nombreuses personnes à refinancer un crédit logement souscrit par le passé. Un refinancement consiste à tenter d’obtenir l’ajustement d’un crédit logement existant ou son remplacement par un crédit logement à taux plus avantageux, auprès de la même banque ou d’une autre banque.

Cependant, les banques étant devenues plus strictes ces dernières années en matière d’octroi de refinancements, il n’est plus si simple d’obtenir un nouveau prêt pour remplacer un ancien crédit logement, plus coûteux. Les banques sont en effet soumises à une forte pression pour maintenir leur rentabilité sur les crédits logement. Les taux d’intérêt très bas conduisent un grand nombre d’emprunteurs à solliciter un refinancement, ce qui réduit constamment leurs bénéfices. C’est pourquoi elles n’accordent souvent de refinancement qu’à leurs propres clients, et à condition qu’ils soient de bons clients.

Lors de l’évaluation de votre demande de refinancement, la banque examine votre capacité d’épargne, les produits dont vous disposez chez eux et la quotité de votre crédit logement. Vous avez plus de chance d’obtenir un refinancement si vous avez emprunté moins de 80 % de la valeur de votre logement.

Conseil

Pour le refinancement de votre crédit logement, adressez-vous tout d’abord à la banque auprès de laquelle vous avez conclu votre prêt.

  • Si votre banque est disposée à refinancer votre prêt, elle vous portera en compte trois mois d’indemnités de remploi.
  • Si votre banque n’est pas disposée à vous accorder un refinancement de votre prêt, vous pouvez tenter votre chance auprès d’une ou plusieurs autres institutions financières. Tenez compte du fait qu’en cas de refinancement dans une autre banque, vous devrez non seulement payer trois mois d’indemnités de remploi, mais aussi conclure une nouvelle hypothèque. Cela peut entraîner des coûts supplémentaires considérables.

Lors de la conclusion d’un crédit hypothécaire, vous serez généralement tenu par votre organisme de crédit de souscrire une assurance solde restant dû pour ce prêt. Cette assurance offre à l’organisme de crédit la garantie que votre prêt sera bien remboursé si vous veniez à décéder avant d’avoir remboursé la totalité de votre prêt.

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